2019年2月18日，國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，重點打造大灣區(qū)都市圈；2月21日，國家發(fā)改委在官網(wǎng)公布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，提出到2022年，中國都市圈同城化取得明顯進(jìn)展；5月13日，中共中央政治局召開會議審議了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長三角區(qū)域協(xié)同發(fā)展按下了快進(jìn)鍵……種種利好政策的密集出臺均意味著，中國城市化將全面進(jìn)入“都市圈/城市群時代”。

　　而當(dāng)前頗受重視的都市圈/城市群是否一直都受國家政策青睞？都市圈/城市群是否是城市化未來發(fā)展的主要方向，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將產(chǎn)生怎樣的影響？面臨都市圈/城市群發(fā)展的重大利好，房企是否積極應(yīng)對？作為中國新型城鎮(zhèn)化的身體力行者，碧桂園如何通過交通、科技產(chǎn)業(yè)、人才引力助力城市群發(fā)展？本文將進(jìn)行簡要分析。

　　從限制發(fā)展到國家戰(zhàn)略支持，都市圈/城市群迎發(fā)展機(jī)遇

　　通過對以往城市發(fā)展政策進(jìn)行梳理，2000年以前我們始終實行的都是限制大城市，以發(fā)展小城鎮(zhèn)、小城市為主的粗放型發(fā)展戰(zhàn)略。50年代我國政府采用“控制大城市，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略方針。改革開放以來，先后提出多種城市發(fā)展戰(zhàn)略，都是以強調(diào)發(fā)展小城鎮(zhèn)為主。1980年，國家建設(shè)委員會提出“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的城市發(fā)展戰(zhàn)略方針；1990年開始實施的《城市規(guī)劃法》提出了“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的城市化發(fā)展戰(zhàn)略方針。

　　城市群政策自2006年首次提出以來，2015年后進(jìn)入政策密集出臺階段，獲國家戰(zhàn)略支持。2006年，國家“十一五”規(guī)劃綱要國首次提出“把城市群作為推進(jìn)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主體形態(tài)”，“十二五”規(guī)劃進(jìn)一步將其作為城市化保障的重要政策。自2015年起，各項政策出臺更為密集，全國20個城市群進(jìn)入正式編制階段，多個城市群發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，城市群全面提速發(fā)展。

　　當(dāng)前，京津冀、粵港澳、長三角一體化均上升為國家戰(zhàn)略，2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺，《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》審議，城市群政策再次向前邁進(jìn)一大步。同時，2019年2月21日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，這意味著，中國城鎮(zhèn)化全面進(jìn)入了“都市圈/城市群時代”。

　　圖：我國城市群/都市圈政策梳理

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院搜集整理

　　都市圈/城市群是城市化未來發(fā)展主要方向，經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿︼@著

　　中國指數(shù)研究院通過研究發(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程遵循城市→都市圈→城市群→大都市帶的階段性規(guī)律，城市群是城市化發(fā)展的高階表現(xiàn)。從世界城市普遍的發(fā)展規(guī)律來看，城市的最初發(fā)展都是以核心大城市的虹吸效應(yīng)為主，吸聚周邊小城市的各類資源，核心城市地位不斷強化，此后，核心城市的人口及資源承載力遇到瓶頸，開始有意識的向周邊城市擴(kuò)散、輻射形成新城新區(qū)，溢出效應(yīng)顯現(xiàn)。外溢效應(yīng)的產(chǎn)生，使城市之間的關(guān)聯(lián)度得以提升，隨著各類生產(chǎn)要素聯(lián)系的日益緊密，核心城市及其周邊將形成城市群的網(wǎng)狀輻射。最終，若干城市群之間人口、經(jīng)濟(jì)活動彼此聯(lián)系，大都市帶由此形成。

　　圖：城市化發(fā)展階段

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院搜集整理

　　城市群定位高端、綜合經(jīng)濟(jì)實力強，是一國經(jīng)濟(jì)的增長級、人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是國家參與全球競爭與國際分工的全新地域單元，能夠產(chǎn)生巨大的集聚經(jīng)濟(jì)效益，是一個國家城市化升級的主要載體。

　　表：全球五大城市群定位、2010年經(jīng)濟(jì)及人口占比

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院搜集整理

　　城市群推動城市化升級的內(nèi)在邏輯是通過產(chǎn)業(yè)、人口、交通三大要素之間的相互作用和影響，從而推動城市群的快速發(fā)展。在城市群的發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)由低端逐步走向高端，一、二產(chǎn)業(yè)占比迅速下降，第三產(chǎn)業(yè)占比迅速上升，在此過程中帶動了就業(yè)人口的增長及高素質(zhì)人才的集聚；而人口的發(fā)展進(jìn)一步帶動城市群的擴(kuò)張及人口的流動與集聚，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升級；作為城市群內(nèi)各城市間連接的重要紐帶，軌道交通成為影響人口、產(chǎn)業(yè)變動遷移的重要因素。

　　因此，在城市群發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)面臨不同的發(fā)展機(jī)遇，且受益于強大的經(jīng)濟(jì)實力、規(guī)?；丝诩案叨水a(chǎn)業(yè)，城市群內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿φw優(yōu)于非城市群內(nèi)區(qū)域。以房價為例，城市群內(nèi)城市的房價一般高于非城市群城市房價；產(chǎn)業(yè)等級越高、人口越集聚，城市房價越高。美國房價最高的20個城市除火奴魯魯外，均屬于西海岸和東北部大西洋沿岸城市群。房價最高的舊金山和圣何塞是“硅谷”所在地，圣克魯茲緊鄰“硅谷”。國內(nèi)同樣如此，深圳、上海分別作為科技創(chuàng)新中心、金融中心，產(chǎn)業(yè)等級越高，房價遙遙領(lǐng)先。

　　通過對國外城市群進(jìn)行研究，城市群是城市化的高級表現(xiàn)，是城市化未來發(fā)展主要方向，是一國經(jīng)濟(jì)的重要增長極，人口吸引力強，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿︼@著。

　　迎發(fā)展機(jī)遇，房企積極強化都市圈/城市群布局

　　受益于政策的重大利好，當(dāng)前都市圈與城市群成為中國城市發(fā)展主流趨勢，并為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇，因此各房企積極強化都市圈/城市群布局。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，百強企業(yè)拿地聚焦于熱點城市群，新增土儲面積最為集中的區(qū)域是長三角、成渝、中原、長江中游及海西城市群，新增土儲面積分別達(dá)到總量的 21.3%、10.8%、 9.8%、 9.4%及 8.2%，其中長三角是新增土儲面積最多的區(qū)域，中原、海西城市群的新增土儲面積分別提升 51.4%、 14.2%，增長明顯。

　　此外，從中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-5月全國土地成交金額、成交面積城市排行榜TOP10》亦可看出城市群是房企布局重點。上榜的15個城市均是各城市群核心或重要節(jié)點城市，其中長三角覆蓋城市如杭州、蘇州、上海是房企重點關(guān)注區(qū)域，京津冀覆蓋城市天津，成渝城市群核心城市成都、重慶均是房企重點布局區(qū)域，粵港澳區(qū)域囿于土地供應(yīng)有限，僅廣州入圍土地成交金額、成交面積TOP10榜單。

　　圖：2019年1-5月全國土地成交城市排行榜TOP10

　　數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫

　　緊跟城市化發(fā)展進(jìn)程，碧桂園助力城市群發(fā)展

　　作為中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的身體力行者，在我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展浪潮中，經(jīng)合企業(yè)發(fā)展策略和布局，碧桂園27年以來可劃分為4個發(fā)展階段：1.0版是郊區(qū)大盤；2.0版是三四線城市核心區(qū)的高端改善型住房；3.0版是以科技小鎮(zhèn)為代表的產(chǎn)城融合項目。目前正向第四個階段4.0進(jìn)軍，結(jié)合城市群發(fā)展趨勢，通過TOD、產(chǎn)城、機(jī)器人谷等項目，強化交通優(yōu)勢、以科技吸引人才回歸，助力都市群/都市圈的整體發(fā)展。

　　通過梳理碧桂園在不同階段的發(fā)展特征可以發(fā)現(xiàn)：碧桂園始終堅持順勢而為，緊抓政策發(fā)展機(jī)遇，踏準(zhǔn)城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇，跟隨國家戰(zhàn)略步伐，堅定助力國家城鎮(zhèn)、城市化發(fā)展。90年代到新世紀(jì)初，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)總量短缺特征，城市經(jīng)濟(jì)功能面臨向外擴(kuò)張趨勢，碧桂園順勢而為，開啟1.0發(fā)展模式，在一線城市郊區(qū)開發(fā)滿足首套置業(yè)剛需、規(guī)模均在萬畝左右的大盤及超大盤，助力核心城市郊區(qū)化發(fā)展；伴隨住房告別短缺，居民改善性需求迫切時代來臨，碧桂園緊抓棚改機(jī)遇，選取三四線城市核心區(qū)域建造好房子，助力居民改善性需求釋放；在城市化進(jìn)程進(jìn)入更高階段，不僅要解決土地的城鎮(zhèn)化，更要解決人的城鎮(zhèn)化，滿足就業(yè)及培育先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的需求下，碧桂園利用27年來的“造城”經(jīng)驗，通過持續(xù)創(chuàng)新研發(fā)高質(zhì)量建造體系，提升產(chǎn)品質(zhì)量、推動行業(yè)建造方式變革，用高科技打造智慧社區(qū)，提升社區(qū)服務(wù)水平，拓展長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，提供更豐富的產(chǎn)品和服務(wù)，踐行產(chǎn)品責(zé)任，利用產(chǎn)城融合科技小鎮(zhèn)配套最好的商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等多重資源，實現(xiàn)職住一體，宜居宜業(yè)。

　　當(dāng)前，在中國城市化進(jìn)程將逐步邁入都市圈與城市群的發(fā)展階段背景下，碧桂園早已洞悉城市群推動城市化升級的內(nèi)在邏輯，通過產(chǎn)業(yè)、人口、交通三大要素之間的共同升級，開啟4.0模式，遵循“環(huán)核心城市”的投資策略，聚焦都市圈核心城市外圍區(qū)域，提前布局TOD、產(chǎn)城、機(jī)器人谷等項目，強化環(huán)都市圈區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、交通優(yōu)勢及人才優(yōu)勢，助力都市群的發(fā)展與騰飛。

　　碧桂園最重要的舉措是“產(chǎn)業(yè)先行”，以“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融+應(yīng)用場景”力推產(chǎn)城融合，目前已經(jīng)在粵港澳、長三角、京津冀、環(huán)渤海等地布局一批產(chǎn)城項目，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，助力實體經(jīng)濟(jì)和城市群的發(fā)展。為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，碧桂園與不同實力的企業(yè)展開跨界合作，以嫁接資源。目前已聚集包括思科、富士康、華興資本、創(chuàng)新工場、清華大學(xué)、中科院綜合研究中心在內(nèi)的企業(yè)機(jī)構(gòu)超過1200家，涵蓋電子信息、智能制造、新能源、新型交通、航空航天、生命科學(xué)、新材料、創(chuàng)新服務(wù)等八大產(chǎn)業(yè)資源，其中包括50多家世界500強，助力科技小鎮(zhèn)形成完備的產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新聯(lián)盟；在引才、留才方面，通過產(chǎn)城融合，高科技產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，實現(xiàn)城市群內(nèi)人才的合理流動和聚集，助力城市群人口的合理分布；通過布局TOD項目，進(jìn)一步與片區(qū)產(chǎn)業(yè)、城市群發(fā)展互動互補，強化環(huán)都市圈的發(fā)展。

　　以粵港澳大灣區(qū)為例，碧桂園遵循“環(huán)核心城市、重點城鎮(zhèn)強勢布局”的投資策略，聚焦都市圈核心城市外圍區(qū)域，通過產(chǎn)業(yè)、高科技人才引入、TOD項目拓展，助力粵港澳灣區(qū)發(fā)展。土地拓展方式上，產(chǎn)城融合是亮點。目前僅佛山已有五大產(chǎn)城項目落地，預(yù)計能為社會提供超三萬個就業(yè)崗位，其中南方智谷·順德新能源汽車小鎮(zhèn)、佛山雙子星城兩個項目被列入2019年廣東省重點建設(shè)項目；與此同時，隨著城市軌道交通的高速發(fā)展，碧桂園開啟了“廣佛融城”的新高度，布局了順德未來城、碧桂園嶺南盛世、碧桂園鳳凰灣等多個TOD標(biāo)桿項目；此外，碧桂園斥資800億元，在順德打造博智林機(jī)器人谷，五年后將成為全國一流的機(jī)器人教育、研發(fā)、制造和應(yīng)用基地。隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的公布，TOD、產(chǎn)城、機(jī)器人谷等項目更是迎來了國家層面的利好，并為后期發(fā)展帶來強有力的護(hù)航。

　　圖：碧桂園粵港澳大灣區(qū)重點產(chǎn)城項目投資布局情況

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院搜集整理

　　從土儲分布來看，亦可看出碧桂園都市圈/城市群布局特征突出，高度集中在大本營粵港澳大灣區(qū)和長三角兩大核心城市群。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年碧桂園于中國內(nèi)地的土地儲備中，廣東、江蘇、安徽、浙江等省份分別占比24%、10%、6%、4%，合計高達(dá)44%，這四個省份正是粵港澳大灣區(qū)及長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)所在的區(qū)域。此外，碧桂園在長江中游城市群和中原城市群的土地儲備占比也較高，2018年這兩個城市群核心區(qū)域湖南、湖北及河南等省份土儲占比分別為7%、5%、6%。得益于較早的都市圈/城市群布局策略及持續(xù)的強化深耕，碧桂園銷售業(yè)績強勁增長，銷售額持續(xù)位列榜首，未來伴隨項目的逐步入市，都市圈/城市群的快速發(fā)展，企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿︼@著。

　　圖：近十年碧桂園土地儲備走勢情況

　　備注：2009-2013年為總土儲面積，2014-2018年為權(quán)益土儲面積

　　圖：2018年碧桂園中國內(nèi)地土地儲備分布情況（按權(quán)益面積）

　　數(shù)據(jù)來源：碧桂園2018年年報

　　從限制發(fā)展到國家戰(zhàn)略支持，都市圈/城市群迎來發(fā)展機(jī)遇，作為城市化未來發(fā)展主要方向，其發(fā)展?jié)摿︼@著，因此各房企積極強化都市圈/城市群布局。作為中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的身體力行者，碧桂園始終堅持順勢而為，踏準(zhǔn)城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇，堅定助力國家城鎮(zhèn)、城市化發(fā)展進(jìn)程。在中國城市化進(jìn)程將逐步邁入都市圈與城市群的發(fā)展階段背景下，碧桂園開啟4.0模式，強化環(huán)都市圈區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、交通優(yōu)勢及人才優(yōu)勢，實現(xiàn)綠色發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，助力都市群的發(fā)展與騰飛，未來發(fā)展?jié)摿︼@著。