相信不少買(mǎi)房人都看到過(guò)開(kāi)發(fā)商打的廣告，比如買(mǎi)房贈(zèng)送閣樓、地下室、花園、露臺(tái)、飄窗等。買(mǎi)房“贈(zèng)送面積”或“半贈(zèng)送面積”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房促銷(xiāo)的重要手段。開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積真的是免費(fèi)的嗎？贈(zèng)送的面積會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛？我們來(lái)看看下面的介紹。

　　什么是贈(zèng)送面積？

　　“贈(zèng)送面積”是指開(kāi)發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)可利用但又不計(jì)算或只計(jì)算一半面積的居住空間，以提高單位使用率，讓購(gòu)房者覺(jué)得“物超所值”。

　　通常情況下，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積多是陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)、錯(cuò)層、地下室等。對(duì)此，不少購(gòu)房者認(rèn)為自己是賺到了，殊不知，這些“贈(zèng)送面積”，有的本是購(gòu)房者應(yīng)得的，有的是開(kāi)發(fā)商擅自改規(guī)劃違建的面積，在所有權(quán)上得不到法律的保護(hù)，甚至還可能沒(méi)法辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　哪些“贈(zèng)送面積”本來(lái)就是購(gòu)房者應(yīng)得的？

　　根據(jù)住建部2014年7月1日出臺(tái)的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，半封閉的陽(yáng)臺(tái)、沒(méi)有頂蓋且在房屋戶型之外的露臺(tái)、結(jié)構(gòu)凈高低于2.1米的飄窗、結(jié)構(gòu)凈高低于2.2米的夾層等本來(lái)就不計(jì)入建筑面積，是購(gòu)房者應(yīng)該免費(fèi)獲得的使用面積。

　　根據(jù)新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.13規(guī)定，“窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積?！比绻_(kāi)發(fā)商要贈(zèng)送的飄窗結(jié)構(gòu)凈高低于2.1米，這種飄窗原本就是不計(jì)入建筑面積的，那么開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送就不成立。

　　除將本該購(gòu)房者免費(fèi)獲得的使用面積計(jì)入“贈(zèng)送面積”外，一些開(kāi)發(fā)商還將小區(qū)所有業(yè)主共有面積，例如頂層露臺(tái)、地下室空間等贈(zèng)送給部分特定購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商的這種行為是違法的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將公共部分的面積贈(zèng)送給私人使用。

　　此外，還有一些開(kāi)發(fā)商所謂的“贈(zèng)送面積”是其擅自改變規(guī)劃違建的，即在項(xiàng)目通過(guò)審批后，開(kāi)發(fā)商又對(duì)原有設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，例如通過(guò)搭建樓板、增加躍層等對(duì)戶型進(jìn)行二次改造。這種做法不僅會(huì)使整個(gè)建筑承重變大，破壞原有的抗震、防災(zāi)設(shè)計(jì)，降低樓體安全系數(shù)及使用壽命，更重要的是，這種擅自修改設(shè)計(jì)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商沒(méi)法辦理大產(chǎn)證。

　　所以購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)一定要弄明白“贈(zèng)送面積”的性質(zhì)，如果這些“贈(zèng)送面積”本來(lái)就是購(gòu)房者可以免費(fèi)使用的，購(gòu)房者只是被忽悠了，沒(méi)有太大的經(jīng)濟(jì)損失。如果這些“贈(zèng)送面積”是開(kāi)發(fā)商違建得來(lái)的，最終會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者沒(méi)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，那就得不償失了！

　　哪些算全部面積？哪些計(jì)算一半面積？

　　1、附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　2、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

　　3、有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積；有圍護(hù)設(shè)施（或柱）的擔(dān)廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

　　4、門(mén)斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　5、建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　6、建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)，對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　7、對(duì)于形成建筑空間的坡屋項(xiàng)，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。