房屋養(yǎng)老金如何籌集、怎么用?
2024年09月16日10:22 來(lái)源:中國(guó)消費(fèi)者報(bào)
2022年,“房屋養(yǎng)老金”的概念就被正式提出,但目前相關(guān)部門尚未就其資金主要來(lái)源、管理模式、使用機(jī)制等提出明確的實(shí)施方案或指導(dǎo)意見。2023年以來(lái),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次公開表示,要研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度(以下簡(jiǎn)稱三項(xiàng)制度),并在22個(gè)城市推進(jìn)試點(diǎn)。
經(jīng)過(guò)近一年的探索,如今這些試點(diǎn)城市的情況如何?形成了哪些經(jīng)驗(yàn)可供借鑒?是否破解了“老破小”維修難題?《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。
“三位一體”探索長(zhǎng)效機(jī)制
目前,住建部正在22個(gè)城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金相關(guān)制度的試點(diǎn)。需要注意的是,房屋養(yǎng)老金制度其實(shí)是“三位一體”的,即研究建立三項(xiàng)制度,構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。
“通過(guò)適時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行體檢了解房屋的安全狀況,根據(jù)不同的安全級(jí)別提供不同的修繕或拆除重建方案;房屋養(yǎng)老金為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供穩(wěn)定的資金來(lái)源,使房屋全生命周期安全保障成為可能;房屋保險(xiǎn)則以市場(chǎng)化手段防患于未然,起到災(zāi)后及時(shí)修繕房屋、重建家園的作用?!笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池對(duì)記者闡釋了三項(xiàng)制度之間的關(guān)系。
記者了解到,2023年,住建部要求參加試點(diǎn)的城市政府在三項(xiàng)制度中自選一項(xiàng)或多項(xiàng)進(jìn)行試點(diǎn)。
上海是我國(guó)第一個(gè)邁入存量房時(shí)代的城市,探索落地三項(xiàng)制度的必要性不言而喻。近日,上海市市長(zhǎng)龔正明確表示,截至2023年底,上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米,大量房屋開始步入“中老年”。為此,上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度:一是房屋定期體檢制度,主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題,對(duì)癥下藥消除安全隱患;二是房屋安全保險(xiǎn)制度,在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí),發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用;三是房屋養(yǎng)老金制度,主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。在試點(diǎn)步驟方面,上海將分兩步推進(jìn)。第一步,今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn);第二步,在試點(diǎn)基礎(chǔ)上,明年在全市推開。
各地試點(diǎn)已形成初步經(jīng)驗(yàn)
經(jīng)過(guò)近一年時(shí)間的探索,三項(xiàng)制度在上海、寧波、天津等地已形成了初步經(jīng)驗(yàn)。
房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)。那么,如何解決資金缺口問題?“公共賬戶資金來(lái)源有很多,目前各地都在積極探索。根據(jù)目前各地的探索情況,至少可以列出七項(xiàng)來(lái)源。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)列舉稱,如土地出讓金計(jì)提、老舊小區(qū)改造資金注入、財(cái)政支持、地方附加稅等稅費(fèi)支持、建設(shè)單位繳納、住宅專項(xiàng)維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。
記者了解到,天津是房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)成績(jī)較為突出的城市之一,其率先在濱海新區(qū)試點(diǎn),并于今年6月印發(fā)《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法(征求意見稿)》。根據(jù)該征求意見稿,天津?yàn)I海新區(qū)的房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬(wàn)元/年,資金籌集方法一是在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上,以建筑面積計(jì)算,每平方米增加25元;二是在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項(xiàng)資金預(yù)算兜底。
同時(shí),天津還引導(dǎo)沒有專項(xiàng)維修資金的房屋業(yè)主補(bǔ)交個(gè)人賬戶資金,其中不配備電梯的房屋補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是40元/平方米,電梯房則需補(bǔ)交60元/平方米。
在房屋保險(xiǎn)制度方面,今年3月,重慶首份“房屋安全保險(xiǎn)”保單完成理賠。這份保單由公房管理處為其所管理的36萬(wàn)平方米公有房屋向保險(xiǎn)公司投保,保險(xiǎn)公司在巡檢中發(fā)現(xiàn)某公房小區(qū)出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓和脫落現(xiàn)象,為此賠付了3.8萬(wàn)元。
南昌等城市正在試行以“財(cái)政補(bǔ)貼+個(gè)人出資”的方式購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。8月,江西南昌西湖區(qū)針對(duì)40年以上房齡的危舊房推出“危房保險(xiǎn)+動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”項(xiàng)目,該項(xiàng)目3年為一期,其中一社區(qū)每戶每年保險(xiǎn)費(fèi)15.6元,除了由區(qū)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼30%外,房屋產(chǎn)權(quán)人須一次性支付32.76元。
那么,什么情況下可以動(dòng)用房屋養(yǎng)老金公共賬戶里的資金?天津目前的規(guī)定是:首先是房齡25年以上,且符合濱海新區(qū)相關(guān)規(guī)定需要做房屋體檢、購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)的房屋;其次是發(fā)生突發(fā)事件造成房屋嚴(yán)重?fù)p失、影響公共安全,但保險(xiǎn)理賠額不足的房屋等。
先讓專項(xiàng)維修資金動(dòng)起來(lái)
實(shí)際上,在房屋養(yǎng)老金被正式提出之前,住宅專項(xiàng)維修資金往往被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。
“以往老舊住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,主要來(lái)源于住宅專項(xiàng)維修資金,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就已經(jīng)繳納過(guò)該款項(xiàng),當(dāng)前的問題是如何讓這部分資金動(dòng)起來(lái)?!币拙友芯吭焊痹洪L(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,專項(xiàng)維修資金在使用時(shí)存在諸多限制條件,比如動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金要求2/3以上業(yè)主參加、過(guò)半數(shù)同意,門檻較高、程序漫長(zhǎng),常常導(dǎo)致住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低,相關(guān)維修和保養(yǎng)工作效率低下。
據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院報(bào)告,目前我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元,上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元,但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的大約10%,成都和深圳分別約為4%和5%,大量資金尚未被有效利用。
記者了解到,當(dāng)前試點(diǎn)各地正在積極推進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶的補(bǔ)建和續(xù)籌工作,有望充實(shí)房屋養(yǎng)老金中個(gè)人賬戶的資金。比如,《北京市深化住宅專項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案(征求意見稿)》提及,對(duì)于售后公房,有明確售房單位的維修資金由售房單位補(bǔ)建,售房單位改制合并的由承繼單位補(bǔ)建,售房單位破產(chǎn)滅失的由其上級(jí)單位補(bǔ)建。未售公房與其他已繳納維修資金住房位于同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,公房產(chǎn)權(quán)單位即業(yè)主應(yīng)參照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建維修資金。
8月29日,上海發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》,明確商品住宅房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn),按照每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)。資金交納方面,如果是新建房屋首次歸集,由建設(shè)單位交款后,向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)首次登記;如果是維修資金再次籌集,小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業(yè)主采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。資金使用方面,業(yè)主大會(huì)可以決定授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)直接使用維修資金的金額;如果業(yè)主大會(huì)尚未成立,則由居民委員會(huì)將實(shí)施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天,征求相關(guān)業(yè)主意見,補(bǔ)充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過(guò)后,根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實(shí)施。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示:“上海許多老舊小區(qū)是沒有成立業(yè)主大會(huì)的,所以個(gè)人賬戶部分的使用很成問題。此次上海對(duì)于住宅維修資金的規(guī)定,目的就是簡(jiǎn)化手續(xù),明確使用流程和相應(yīng)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn),提高個(gè)人賬戶資金的使用效率,同時(shí),也可以使資金使用更加透明?!?/P>