“周一一大早，我就申請(qǐng)把房貸重定價(jià)周期改成3個(gè)月了?！北本┦忻耨T女士告訴記者，她在建設(shè)銀行手機(jī)APP上進(jìn)行了申請(qǐng)?！暗俏疫€想問(wèn)問(wèn)，調(diào)整成3個(gè)月到底合適嗎？”

　　10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大商業(yè)銀行發(fā)布公告，從11月1日起，有序完善個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。其中，最受人們關(guān)注的有兩個(gè)方面，一是取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，借款人可以向銀行申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期；二是浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可自行與銀行協(xié)商下調(diào)利率。滿(mǎn)足什么條件可以申請(qǐng)調(diào)整？不同的重定價(jià)周期有什么區(qū)別？對(duì)貸款人而言，怎么選更合適？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

　　房貸重定價(jià)周期多了3種選擇

　　據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜介紹，此前房貸利率重定價(jià)日一般為每年的1月1日，或者房貸發(fā)放之日。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。也就是說(shuō)，由于LPR一年僅能調(diào)整一次，因此即便在1年時(shí)間內(nèi)，5年期以上LPR多次下調(diào)，房貸借款人也要等到次年的重定價(jià)日，才可享受到LPR下調(diào)帶來(lái)的好處。

　　此次多家銀行的公告明確了重定價(jià)周期的時(shí)間，即存量房貸客戶(hù)可申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期，選擇按3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月重定價(jià)。也就是說(shuō)，最短可將重定價(jià)周期縮短至3個(gè)月。

　　具體而言，存量房貸調(diào)整重定價(jià)周期后，原貸款合同為每年1月1日重定價(jià)的，以調(diào)整后重定價(jià)周期確定的對(duì)應(yīng)月份的1日為重定價(jià)日；以貸款發(fā)放日對(duì)月對(duì)日重定價(jià)的，以調(diào)整后重定價(jià)周期和貸款發(fā)放日期確定的對(duì)應(yīng)日期為重定價(jià)日。

　　馮女士告訴記者，以前她的房貸重定價(jià)日為每年7月30日。2020年，她申請(qǐng)貸款時(shí)利率為L(zhǎng)PR+60BP，當(dāng)時(shí)5年期以上LPR為4.65%，因此她的房貸利率高達(dá)5.25%。此后，經(jīng)過(guò)多次利率調(diào)整，尤其是今年7月22日、10月21日，5年期以上LPR又分別降了10BP和25BP，最新LPR報(bào)價(jià)為3.60%，再疊加北京出臺(tái)的存量房貸調(diào)整政策，她的房貸利率降至3.30%。

　　“每個(gè)月少還的房貸利息夠吃幾頓大餐了！”馮女士對(duì)記者表示。按照原政策，馮女士的房貸利率要在2025年7月30日才能享受到最新3.30%的利率水平。但這次重定價(jià)周期調(diào)整后，她的下一個(gè)重定價(jià)日變?yōu)?025年1月30日?！澳茉绨肽晗硎艿阶钚碌姆抠J利率，挺好的。”馮女士高興地說(shuō)。

　　可自行與銀行協(xié)商下調(diào)存量房貸

　　房貸利率重定價(jià)周期的調(diào)整，可以讓LPR的調(diào)整更快地對(duì)存量房貸利率生效，也為購(gòu)房者帶來(lái)了更多選擇。除此之外，未來(lái)存量房貸在滿(mǎn)足條件時(shí)，客戶(hù)還可以自行向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)繼續(xù)下調(diào)。

　　此前央行在9月29日發(fā)布的公告中表示，“浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款?！贝舜胃魃虡I(yè)銀行對(duì)于偏離幅度進(jìn)行了明確，即存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。

　　陳文靜進(jìn)一步對(duì)記者解釋稱(chēng)，根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，上季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，而5年期以上LPR算術(shù)平均值為3.85%，即對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，因此利率調(diào)整門(mén)檻為-52BP+30BP=-22BP。這意味著，利率加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)記者表示，面對(duì)樓市低迷和消費(fèi)需求不振的現(xiàn)狀，政策層面開(kāi)始積極引導(dǎo)銀行通過(guò)降低存量房貸利率來(lái)刺激樓市回暖和消費(fèi)增長(zhǎng)，而取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，正是政策導(dǎo)向的具體體現(xiàn)。此舉不僅是銀行在面臨大量提前還貸導(dǎo)致房貸規(guī)?？焖傧陆刀龀龅谋匾{(diào)整，也是響應(yīng)政策號(hào)召，試圖通過(guò)金融工具促進(jìn)樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)發(fā)展。

　　當(dāng)下，以財(cái)政政策為抓手，結(jié)合貨幣政策綜合施策，從多維度、多層次出發(fā)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期與行業(yè)信心，才是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵，才能從根本上提振樓市。

　　重定價(jià)周期怎么選更合適

　　值得注意的是，各銀行均規(guī)定貸款存續(xù)期內(nèi)僅可調(diào)整一次重定價(jià)周期，選完就無(wú)法再改了。

　　“真是太糾結(jié)了！3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月，到底該選哪種周期呢？”許多消費(fèi)者對(duì)如何選擇貸款重定價(jià)日無(wú)所適從。

　　“重定價(jià)周期既不是越短越好，也不是越長(zhǎng)越好，主要考量因素應(yīng)是市場(chǎng)利率走勢(shì)。”招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

　　如果選擇最短的3個(gè)月周期，按照當(dāng)下處于降息周期的現(xiàn)狀，LPR下降了就能更快地體現(xiàn)在房貸利率上，從而可以更早享受LPR下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠，減少月供金額。但是，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，大部分都是20年到30年。未來(lái)，如果利率處于上行趨勢(shì)，重定價(jià)周期短，將導(dǎo)致實(shí)際利率更快上升。

　　對(duì)此，董希淼建議，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期對(duì)借款人的影響是中性的。借款人應(yīng)對(duì)利率走勢(shì)進(jìn)行研判，綜合自身情況審慎選擇重定價(jià)周期。